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揭秘房产中介  

2017-04-29 15:02:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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财幂特刊:“无本万利”的房产中介 - 一统江山 - 一统江山的博客 

提起房地产中介你会想到什么?在很多的媒体上房地产中介群体都是被描述得面目可憎,他们像是依附在房地产行业之上的 “吸血者”,让无数买房人和租房人提起来咬牙切齿。但是你真的深究过这些现象之后的本质吗?是什么导致了这一群体的崛起,又是什么使得他们承受着大面积的负面评价,这一切都要从他们依附而存的房地产市场说起。

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图为我国房地产中介发展的三部曲——

我国房产中介的成长,首先是由于房地产市场发展的需要。80年代初到80年代末,改革开放后房地产市场蓬勃发展;80年代末到90年代中,这一时期出现了商品房概念,房地产市场运作逐步向市场经济转变;1995年到1999年。随着福利分房的取消,货币分房的出现,房地产运作完全市场化。至此房产市场已完全从计划经济过渡到市场经济运作。

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1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。允许私人建房,城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调整产业结构,下放管理权。此时房地产行业市场不活跃。1988年12月深圳成立国际房地产咨询股份有限公司,成为我国第一家房地产中介服务企业。

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1992年房改全面启动,房地产市场兴起,交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点—“房地产热”的出现。个别地区出现较为明显的房产泡沫。1993年,中共中央。国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》国家开始对房地产市场大规模的清理和整顿。房改后,房地产市场逐步活跃,二手房经纪公司开始活跃,在本土有一定的影响力。1993年深圳房地产经纪机构达到70家,同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京,带动了本土代理企业的纷纷成立。

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1998年开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估计,目前房地产中介服务机构超过3万家,从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业。 

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2008年到达高峰,暴露出房价过高,结构不合理的问题,导致严重的社会矛盾。为了限制房价地价的上涨速度,打压需求达到降价的目的成了07、08年的主旋律。借助奥运会的东风作用,中国新的一轮房地产把矛盾转化为底部后又有一波上扬。这个过程当中风险被释放,泡沫被消减。随着2000年21世纪不动产进驻内地开始扩展,经纪公司开始了全国化拓展,中介活跃起来。

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2009年来,在宽松货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下,中国房地产市场实现“V”形反转。随着房价不断上涨,市场上购房需求已经不仅仅是满足自住需求的问题。对投机者而言,房地产市场已经成为一种暴富的手段和一些人摄取财富的捷径。投资与投机需求增多造成市场供求紧张,推动房价不断上涨,由此导致的民生问题备受关注。房地产市场整合,国家宏观调控,市场优胜劣汰。中介公司开始重新洗牌,规模性、品牌化、阳光型中介公司开始占主导市场。例如2005年,受到国家宏观调控的影响,市场缩小,企业竞争加剧,国内5万多家房地产经纪企业竞争有限,大批小企业被淘汰,有远见的企业逆势而动,例如现在的某知名中介,门店数量由2004年的394个增加到2005年的507个。

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整体上看,2012年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2010-2011年行业政策面持续收紧,市场交易量持续萎缩,一二线城市房价持续回调,而进入2012年以来,市场交易量逐渐恢复,房地产企业压力逐渐减轻,甚至房价也正逐渐企稳回升,总结来看,2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。

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2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调,供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升,行业运行的政策环境显著改善。

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随着房地产市场的发展房地产中介也得到了极大的发展,现在的房地产中介已经成为房地产市场不可忽视的一股力量,大型的房产中介也应时而生。那么让我们深入看看这些房产中介们是不是真的如媒体所言 “日子太好过”。

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注:全国29城市经纪人2015平均月薪系数,得分越高代表这座城市的经纪人平均收入水平越高

黄先生是北京某大型房地产中介的一名职员,他的工作就是每天带领需要买房的客户去各大楼盘看房,努力寻找合适的房源满足客户需求。“我们从9点半开始,要上网更新房源的帖子,而下班时间不定,有时候忙起来根本没有所谓的下班时间。我们是一周上六天班,只有周一一天休息。手机24小时不会关机就是担心接不到客户的电话。别人该吃饭休息的时候也是我们该忙的时候了。有的客户就中午一点时间可以看房子,我帮您约房子是在帮助您买到合适的房子从而挣到我该得的佣金。”

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房产经济人的收入情况如何呢?下表是2009年10月份综合北方地区房产中介的收入情况作出的表格,而下面的图则显示的是《2016中国房地产经纪人生存现状报告》中所显示的2015年的薪酬情况。报告综合一二三线29个城市的数据,69.1%的房地产经纪人平均月薪在3千至1万元之间。有10%的房地产经纪人月入1万到2万元,且有1%月入3万以上。 

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对比下不难发现,经过多年的跨度之后房地产中介的收入水平在1万元以上的人群占比增多。2015年,全国城镇居民人均可支配收入31195元,即中国经纪人的收入水平高于一般市民。

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报告展示了一个事实:仅有14%的经纪人每天工作时间在8小时以内,有36%的经纪人一天工作10小时以上,甚至有1%的人是从醒来一直忙到睡觉,一天工作16小时。 除了工作时间上的没日没夜,这位黄先生诉苦说,“大家把中介等同于坏人,其实这真的是以偏概全,林子大了啥鸟都样,不可以一概而论,在这行中还是有很多务实的职业顾问。请对中介经纪人宽容些,我做的事情是房屋销售,目的是帮助客户挑选到满意的房子。至于房价的高低这并不是我们能左右的事情,您给我抱怨房价,我一个小小的房产中介也没有办法让房价降下来。我们也是人,也需要买房子,也要生活,也和您一样需要成家,需要糊口,请别再叫我黑中介。” 房产中介有苦衷,但是买方更加有话说。

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首付付了280万,不仅房子没买到,更夸张的是该房产还被法院查封的房子,房东欠外债高达1.5个亿,还要拿走买房者的房子。一位在广州上班的林先生,看中三水区的一套房子。该房产销售人员介绍称楼盘带省一级学位,承诺签合同即可入读全国五百强内的省级学校即南边小学。交了5万元定金的林先生经了解证实后,才知根本没有 “签合同即读省一级名校” 这一说法。随便上网一搜买房被坑的事例实在不要太多,那有些人就说买房不行,就租房住。可是租房就轻松了吗?

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就拿北京为例有几十万外来人口租住的天通苑社区最近的房租攀上了新高点,距离地铁5号线天通苑站最近的北一区、北二区,一个八九十平米的两居室月租金在5200元到5500元左右,一个主卧也要2700左右。24%的租客曾遇到押金不退,24%被随意涨房租,18%遇到房东、中介拒绝维修,16%遭遇收租人卷款跑路……某互联网租住平台去年5月发布的《北京租房报告·租客篇》显示,北京有八百多万租房客,其中超八成曾租房被坑,相当于整个宁夏自治区的人口数量。 房屋中介有苦衷、买房租房者更是一肚子的苦水,这“双输”现象出现的原因何在?

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信息不对称。独占房源一方面推高了房价,另一方面造成信息不对称,侵害了购房人的诸多权利,也让不少中介陷入恶性竞争。有房源就有底气,尤其是在房价持续上涨时期,中介一天一个报价,购房者几乎没有议价能力。这种一边倒的信息资源导致买方市场信息极度匮乏,房子的所有信息掌握在中介手中,房源是否属实、证件是否齐全、是否带学位,全凭中介一张嘴,买房租房者只能带着12万分的小心与其斗智斗勇。

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土地越来越值钱了。数据显示,截至目前,今年中国50个重点城市 “卖地” 收入合计为7645.3亿元,与2016年同期不到5000亿的水平相比,上涨53.3%。尽管今年以来,各地楼市调控频繁。但多数房企2016年销售额创下历史新高,企业回款金额大,拿地补库存的意愿也较强。地价这么贵,房子盖起来后每平米摊到的成本也就低不了。

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房地产调控政策不稳定。每当房价上涨过快时,政府就会出台限购、增加交易契税、提高房贷首付比率甚至限贷等楼市紧缩政策;一旦经济面临较大下行压力,政府不仅会取消楼市紧缩政策,还会转向扩张政策。紧缩政策只是暂时地抑制楼市的交易,对房价影响不大;而紧缩政策的取消和扩张政策的实施会刺激房价开始新一轮上涨。这种调控思路导致我国房价陷入越调越涨的恶性循环。

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大企业垄断房地产市场。今天房地产企业前三强恒大、万科和碧桂园的销售额达到1.1万亿,市场集中度是11%。这3个企业都报了1万亿的目标,3年有可能完成,如果真达到了,3家企业就占整个中国房地产市场的30%,到那时,1000亿才是主流房企的门槛,差不多会有20个房企在1000亿以上,那么前20强房企有可能占整个中国房地产总容量的50%。

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地方经济发展需要房地产市场的繁荣。因为房地产业是一个关联产业很庞大的产业,所谓“一业独大”,据世界银行调查分析,房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。所以由于房地产业的关联性强,从而发展房地产业一定程度上就能带动其他产业,从而促进地方经济的发展,据国家建设部测算,每投资100元的住宅开发,可以带动相关产业170—220元的需求,带动系数为1.95;每100元的住宅销售,则又可以带动130—150元其他产品的销售,即每100元的房地产需求,能够产生335元左右的内部需求,由此可见它是一个带动性非常强的产业。房地产这个让人又爱又恨的产业,它与经济发展、人民生活幸福度直接挂钩,那么这其中的矛盾重重要怎么去解决呢?

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来看看最近超级热门的雄安新区。新城将不允许配建商品房,试行以公租房、廉租房为主的建设模式,没有固定住宅用地。原住民将经由政府回收、改建,疏散至其他区域,新区内完全杜绝固定居住用地批建。有工作证或者营业执照可以按家庭申请公租房,持有劳动合同可以按人申请宿舍。届时,雄安新区将有可能组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构,负责雄安地区住房总体规划、设计、建造还有经营管理。也就是说,未来新区将不再有商品房市场。这是我国为解决房地产市场供需矛盾所作出的努力。

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类似的情况在国外有良好的解决方法,但国内由于利益的交叉,实现起来进度缓慢。目前在我国租房市场还不发达,房地产供给结构还存在不完善的情况,其中经济适用房、廉租房、公租房的配套设施还不能适应目前我国广大群众的住房需求。如何解决这种深刻的内部供需矛盾,以及如何均衡市场各方利益呢?国外的发展经验值得借鉴。在德国基本没有国人“有房才有家”的观念,房屋租赁市场十分发达,很多人终身租房。而为了保护租客的利益,德国出台了《租金限制法》,目的在于抑制增长过快的租金,保护作为弱势群体的租客的利益。法律规定,新租房屋的租金原则上不得高于 “当地普遍的可比租金” 的10%。同时德国最高法院之前有过两项判决,在房东以 “个人使用” 为借口驱逐租户,事后租户却发现事实并非如此时,那么租户有举证的权利。如果被查实,那么房东要承担租户的搬迁费用以及额外的房租作为赔偿。这些措施都使得租客自身的利益受到很好的保障,租房市场也随之发达。

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